La SCI, société Civile immobilière, est une structure juridique qui permet de conserver un ou divers biens immobiliers destinés à la location. Ses attributs en font un statut juridique essentiel pour administrer au mieux un patrimoine, investir ou diriger la transmission du bien immobilier. Pour les débutants ou amateurs, la création de SCI et ses différentes démarches administratives peuvent paraitre complexes ou compliquées. À cet effet, nous laissons à votre découverte l’essentiel à savoir sur la SCI et les diverses phases qui concourent à sa création.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, Société Civile Immobilière, est une association de personnes qui se regroupent pour acheter un immobilier dans l’optique d’en tirer bénéfice. Par ricochet, c’est une spéculation sur les biens immobiliers, étant donné que ces biens représentent un placement très juteux.
LA SCI vous est ainsi recommandée si vous souhaitez investir, et ce, peu importe, si vous n’avez pas à vous seul les fonds nécessaires. À l’instar de toute société, la création de la SCI requiert en effet un minimum de 2 personnes physiques ou morales. Cela nécessite donc que vous formiez des statuts qui définissent les critères suivants :
- les contributions de chaque associé ;
- le siège social ;
- le nom de votre SCI ;
- le capital (aucun minimum) ;
- les modalités de son fonctionnement.
Par ailleurs, vous devez prévoir un minimum de 1500 € pour la publication des statuts de votre SCI.
Les caractéristiques d’une SCI
L’objectif principal d’une SCI est de tirer profit des loyers du bien immobilier que vous avez acquis. En l’occurrence, les SCI sont essentiellement constituées pour acheter et établir des biens immobiliers. Elles excluent ainsi toutes sortes d’activités commerciales. Vous ne pouvez donc acquérir un appartement dans le seul but de le revendre. Ce geste serait analysé comme une activité commerciale. Toutefois, aucune loi n’interdit aux SCI d’acheter un terrain, de le construire et par la suite le revendre.
D’un autre côté, une SCI est formée d’associés et est administrée par un gérant. Celui-ci est nommé par les associés. Il faut noter que ces derniers ont en même temps le pouvoir de le destituer.
Les associés prennent part aux assemblées générales et reçoivent des parts sociales en échange de leur contribution en nature ou en numéraire. Ils perçoivent des intérêts lorsque l’entreprise fait des profits et contribuent pour compenser en cas de pertes grâce à leurs parts dans la SCI.
Les avantages d’une SCI
La SCI permet :
- de contourner l’indivision qui nécessite l’accord du grand nombre des indivisaires pour diverses décisions de gestion ;
- la réduction des parts de la SCI en termes de valeur ;
- de réaliser à plus d’un, des investissements immobiliers en y mettant les fonds nécessaires ;
- l’acquisition des biens immobiliers par les chefs d’entreprises ;
- la transmission exonérée d’impôts ;
- les donations successives de parts aux héritiers (abattement sur les droits de succession possible tous les 15 ans).
Les inconvénients de la SCI
Quelque profitables que soient les atouts de la SCI, celle-ci présente encore quelques désavantages tels que :
- sa création qui requiert des formalités plus ou moins complexes ;
- un respect strict des règles de fonctionnement de la SCI très incommode pour les associés ;
- la responsabilité indéfinie de ses associés ;
- une complication de la cession de ses parts en cas de prévision d’une clause d’agrément.
Quelles sont les différentes étapes administratives pour créer une SCI ?
La Société Civile Immobilière ou SCI est une association de personnes qui s’unissent pour acquérir un immobilier dans la seule intention d’en tirer profit. Sa création requiert l’accomplissement de diverses formalités.
Première étape : La rédaction des statuts de la SCI
Créer une SCI passe tout d’abord par la rédaction de ses statuts. Ce document vous permet de définir les modalités et les pouvoirs accordés à l’administrateur de la SCI. Par conséquent, pendant vos démarches de création de la SCI, vous devez y porter une attention toute particulière. À L’instar de tout document obligatoire, les statuts de la SCI doivent contenir plusieurs mentions :
- la dénomination sociale ou le nom de la SCI ;
- l’objet de la société qui ne doit pas être commercial. Les activités exercées auront un impact automatique sur l’attribution du code NAP de la SCI ;
- le capital social et les apports des divers associés, en nature/numéraire ;
- une durée de vie de la SCI ne dépassant pas 99 ans ;
- la nomination du gérant de la SCI à figurer en annexe des statuts.
Il est important, voire crucial, de noter que la formalité la plus vitale lors de la création de la SCI est la rédaction des statuts.
Nous vous préconisons vivement de vous inspirer des modèles de statuts de SCI existants pour rédiger vos statuts. Mais, la meilleure alternative est de se confier à un spécialiste pour la rédaction de celle-ci.
Selon la loi, aucun capital social minimum n’est requis pour une SCI. Le capital social est soit fixe soit variable. De même, sa composition peut être faite, non seulement, d’apports en nature, soit des immobiliers, mais aussi, d’apports en numéraire, notamment une somme d’argent. Ainsi, pour sa constitution, chaque membre actif de la SCI doit inéluctablement réaliser un apport en capital social.
Par rapport aux apports en numéraire à une SCI, il est crucial de retenir que les associés sont tout à fait libres de déterminer les conditions de payements de ceux-ci.
Concernant les apports en nature à une SCI, il est primordial de notifier que ses apports ne sont pas numéraires, ce sont des biens qui ne sont pas en sommes d’argent. En l’occurrence, ces apports en nature sont en général l’équivalence d’un apport de bien immobilier.
Par ailleurs, il faut noter qu’un acte notarié est impératif en cas d’apport d’un bien donnant
lieu à une publicité foncière.
Troisième étape : La signature et l’enregistrement des statuts définitifs de la SCI.
Les associés fondateurs peuvent procéder à la signature une fois les statuts finalisés. Tous les membres actifs, quels que soient leurs rangs, doivent impérativement signer les statuts ; dès lors, la société est constituée. Toutefois, si un associé ne peut de façon immédiate signer les statuts de la SCI, il peut réquisitionner une personne pour les lui signer et, en son nom. Aussi, la rédaction de la procuration doit se faire par écrit.
Auprès du service des impôts, l’enregistrement des statuts d’une SCI est nécessaire seulement quand les statuts sont libellés par acte notarié et/ou quand l’acte contient une opération juridique inhérente à l’enregistrement.
Il faut par ailleurs notifier que : les associés reçoivent au moins chacun un exemplaire certifié intégral des statuts.
Quatrième étape : La publication de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales
Il est incontournable d’effectuer la publication de l’avis de création de la SCI dans un journal agréé par l’autorité compétente à cet effet. Surtout, le journal choisi doit être localisé dans le département du siège social de la société. Avec l’avènement d’Internet, il est aujourd’hui possible de remplir cette formalité depuis le confort de son bureau ou de sa maison. Il suffit de se rendre sur une plateforme de publication d’annonces légales comme petites-affiches.com.
Voici les principales mentions que doit comporter l’annonce :
- forme juridique (SCI) ;
- dénomination sociale ;
- capital ;
- siège social ;
- le gérant et l’adresse de celui-ci ;
- une mention sur la cession des parts sociales.
Cinquième étape : La rédaction de la déclaration de constitution d’une SCI.
La demande d’immatriculation d’une SCI requiert en complément une déclaration de constitution d’une société civile. Il faut impérativement mentionner sur cette déclaration les points suivants :
- la Société Civile Immobilière, cadre 1 ;
- l’activité de la SCI, cadre 7 ;
- le revenu foncier, cadre 19.
Ensuite, prenez en compte les informations figurant dans les statuts de la SCI pour compléter les autres cadres impératifs.
Par ailleurs, le gérant de la SCI doit mandater quelqu’un par écrit pour lui signer la déclaration de constitution, si pour une raison ou une autre, il ne se trouve pas dans les conditions de le faire.
Sixième étape : La demande d’immatriculation de la SCI
Certains éléments très essentiels doivent être déposés au centre de formulaire des entreprises afin de faire la demande d’immatriculation de la SCI. Celle-ci S’élève à 70 euros environ et le coût global de la création d’une SCI est à 300 euros environ
Septième étape : La déclaration d’existence de la SCI
Les SCI, qui mènent une activité de location, sont obligées de souscrire en deux exemplaires, une déclaration d’existence sur papier libre et de déposer au même moment deux exemplaires de leurs statuts.
Dans un intervalle de trois mois qui suivent la constitution de la SCI, la déclaration et les statuts doivent être adressés au centre de formalités.
Il ne faut surtout pas hésiter à demander conseil auprès de personnes ressources ou solliciter l’accompagnement de spécialistes pour un meilleur déroulement de la création de sa SCI.
