La SCI familiale est une société civile à structure de gestion simplifiée, qui ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. À ce titre, elle offre certains avantages en termes de fiscalité et de protection du patrimoine. La SCI classique, quant à elle, est généralement plus souple en termes de gestion et de fonctionnement.

En quoi consiste une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile qui compte plusieurs associés, tous membres d’une même famille. Cette société a pour but de gérer les biens détenus en commun par les membres de la famille. Elle est généralement de type patrimonial ou commercial :

  • société patrimoniale : la SCI gère les biens de la famille (logements, terrains, titres…), afin de les préserver et de les transmettre aux générations futures,
  • société commerciale : la SCI gère une activité professionnelle ou un commerce exercé par un ou plusieurs membres de la famille.

Elle est généralement constituée des parents et de leurs enfants, mais il peut également s’agir de frères, sœurs, oncles, tantes, etc. Les gendres ou parents par alliance peuvent aussi être inclus dans la SCI familiale.

SCI classique : de quoi s’agit-il ?

Une SCI classique est une société civile qui compte plusieurs associés, dont le but est de gérer des biens immobiliers détenus en commun. Il existe différentes formes de SCI, la plus courante étant la société par actions simplifiée, ou SARL.

Les associés d’une SCI classique peuvent être des personnes physiques ou morales, et peuvent ou non faire partie de la même famille (ce n’est pas une obligation).

différences SCI familiale et classique

Quelles sont les différences notables entre SCI familiale et SCI classique ?

Tout d’abord, la dissolution d’une SCI familiale ne peut être prononcée que par un tribunal, alors que la dissolution d’une SCI classique peut être décidée par ses associés.

Cession des parts

Contrairement à la SCI familiale, les parts d’une SCI classique peuvent être cédées à des tiers, dans les conditions prévues par la loi. Les membres d’une SCI familiale, en revanche, ne peuvent pas céder leurs parts à des tiers (sauf cas exceptionnel).

Enfin, il convient de noter que les associés d’une SCI familiale bénéficient d’un taux réduit de droits de succession, alors que ce n’est pas le cas pour les associés d’une SCI classique.

Location des biens immobiliers en SCI

La location des biens immobiliers est également soumise à des conditions différentes selon qu’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une SCI classique. En effet, les associés d’une SCI familiale ne peuvent louer les biens détenus par la société qu’aux membres de leur propre famille. Les associés d’une SCI classique peuvent louer leurs biens à des tiers.

Avantages fiscaux

Le principal avantage de cette forme de société est qu’elle permet aux membres de la famille de bénéficier d’une meilleure fiscalité. Par exemple, un bien détenu pendant 22 ans dans une SCI sera exonéré des droits de succession. Les impôts également sont moins élevés que dans une SCI classique.

Préservez les biens de la famille

Un autre avantage de la SCI familiale est qu’elle protège les biens des membres de la famille en cas de divorce ou de séparation.

Séparation et rachat des parts

En effet, en cas de divorce, chaque associé aura droit à ses parts dans la société et non directement à la moitié des biens acquis sous le régime du mariage. Cela évite de disperser les héritages, et donc, de perdre du patrimoine immobilier en cas de séparation.

Si l’un des ex-conjoints s’avérait incapable de racheter la moitié de l’autre, cela pouvait entraîner la vente du domicile familial. Des biens de famille, d’anciennes demeures ou des terrains pouvaient ainsi être « perdus ».

Dans le cadre de la SCI familiale, ce n’est plus un risque puisque chaque conjoint ne possède que des parts sociales. Dans le cas d’une SCI classique, les actifs de l’entreprise peuvent être divisés entre les partenaires en cas de divorce.

Vente des parts

Le principal inconvénient de la SCI familiale est qu’elle ne permet pas aux associés de disposer librement de leurs parts. En effet, comme mentionné ci-dessus, les parts d’une SCI familiale ne peuvent pas être cédées à des tiers.

Cela peut être problématique si l’un des associés de la société souhaite vendre ses parts, mais qu’aucun des autres membres n’a les moyens de les racheter. Il peut être nécessaire de sortir un bien immobilier du cadre de la SCI afin de disposer des liquidités, mais cela entraîne alors des frais supplémentaires, notamment en cas de plus-value sur une vente.

Il faudra alors trouver un acquéreur pour les parts sociales qui soit aussi un membre de la famille, ce qui peut être difficile selon les circonstances. La SCI familiale permet surtout aux familles de préserver leur patrimoine et de le transmettre aux générations futures, tout en bénéficiant d’un régime fiscal plus avantageux.

cession de parts SCI familiale

Quelles sont les autres formes de la SCI ?

Il existe d’autres formes de SCI, comme la SCI de construction-vente et la SCI d’attribution.

SCI de construction-vente et d’attribution

La SCI de construction-vente est une société constituée dans le but de réaliser des travaux de construction et de vendre ensuite le bien immobilier ainsi acquis. En effet, la SCI dispose d’un régime de plus-value qui est plus avantageux que le régime de déclaration des plus-values immobilières. Les associés de ce type de société sont généralement des personnes physiques qui contribuent au financement des travaux de construction.

La SCI d’attribution est une société qui permet d’acquérir et d’attribuer un bien immobilier à un ou plusieurs membres de la famille, tout en bénéficiant d’un taux réduit de droits de donation. Ce type de société est particulièrement utile dans le cadre d’une succession importante.

SCI locative

La SCI locative est une société dont l’objet est de gérer des biens immobiliers en copropriété. La location de biens immobiliers est soumise à des conditions différentes selon qu’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une SCI classique.

Ainsi, les associés d’une SCI familiale ne peuvent louer les biens immobiliers appartenant à la société qu’aux membres de leur propre famille, ce qui n’est pas forcément intéressant pour une société locative. Pour exercer une activité locative, il est donc préférable d’opter pour une SCI classique même si le taux d’imposition peut être plus lourd.

Autres SCI

On trouve également les SCI de plus-value, les SCI Pinel, la SCI de nue-propriété, la SCI de superficie, etc. Ces sociétés sont souvent constituées dans le but d’optimiser les biens détenus, par exemple en loi Pinel. La loi Pinel permet en effet de réduire le montant de l’impôt à payer sur les revenus locatifs, selon la zone où le bien a été construit.

La SCI de nue-propriété, quant à elle, permet de détenir le bien en copropriété sans être obligé de contribuer à son financement. Enfin, la SCI de superficie est une société qui possède une part des parties communes d’un immeuble, comme le jardin ou le parking. Ce type de société peut être intéressant pour les investisseurs qui ne veulent pas contribuer au financement complet d’un bien immobilier.

Pour choisir entre une SCI familiale et une SCI classique, il est important de prendre en compte l’objet de la société et les avantages fiscaux que chacune offre. Par exemple, si l’objet principal de la société est de louer des biens immobiliers, une SCI classique peut être plus avantageuse qu’une SCI familiale.

La SCI familiale présente de nombreux avantages, notamment d’un point de vue fiscal. Cependant, il faut noter que ce type de société présente également quelques inconvénients, comme le fait que ses membres ne peuvent pas céder leurs parts à des tiers ni louer les biens mis en communs.

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